Kalau anda seorang penjawat awam yang tengah merancang nak beli rumah, memang besar kemungkinan LPPSA dah jadi nama pertama yang terlintas di kepala.
Dan faham je lah kenapa.
Kadar faedah tetap 4%, margin pembiayaan hingga 100%, proses yang lebih mudah berbanding bank komersial biasa.
Semua ni memang kedengaran sangat menarik.
Tambah pula bila kawan-kawan sekerja cakap “ambik LPPSA je, senang,” memang mudah untuk kita ikut tanpa fikir panjang.
Tapi jujur saya cakap, ramai penjawat awam buat keputusan ni berdasarkan separuh maklumat sahaja.
Saya bukan nak kata LPPSA tu buruk. Ia memang ada kelebihannya.
Tapi sebagai seseorang yang uruskan kes pinjaman penjawat awam setiap hari, saya nampak sendiri macam mana keputusan yang dibuat tanpa maklumat lengkap boleh menjejaskan kewangan seseorang dalam jangka panjang.
Jadi jom kita bincang benda yang ramai orang tak cerita, iaitu keburukan menggunakan loan LPPSA.
Keburukan Menggunakan Loan LPPSA
1. Kalau Anda Berhenti Kerja, Masalah Besar Menanti
Ini yang paling ramai tak tahu, dan paling berisiko.
Cuba bayangkan situasi ni. Anda berhenti kerja kerajaan sama ada atas sebab kesihatan, isu disiplin, atau anda sendiri yang pilih nak berhenti.
Apa jadi dengan hutang LPPSA anda?
Mudah je jawapannya, tapi ia memang mengejutkan: baki hutang anda perlu diselesaikan dalam tempoh 60 hari sahaja.
Enam puluh hari. Dua bulan. Untuk selesaikan hutang yang mungkin masih berbaki ratusan ribu ringgit.
Dan kalau tak mampu bayar dalam masa tu? Kadar faedah anda akan melompat dari 4% terus ke 7%.
Untuk rumah berharga RM200,000 contohnya, bayaran bulanan yang asalnya lebih kurang RM860 boleh naik jadi hampir RM1,200. Beza hampir RM340 sebulan, dan itu bukan angka kecil bila anda dah tak ada gaji tetap masuk.
Ramai yang rasa kerja kerajaan ni “selamat seumur hidup.”
Tapi hakikat sebenarnya, tak ada siapa yang boleh jamin apa yang akan berlaku.
Jadi kalau anda ada rancangan jangka panjang yang mungkin melibatkan pertukaran kerjaya, fikirkan baik-baik sebelum ikat diri dengan LPPSA.
2. Nak Melabur Dalam Banyak Hartanah? LPPSA Akan Sekat Anda
Ada antara anda yang beli rumah bukan sekadar untuk duduk, tapi untuk jadikan ia aset, sumber pendapatan pasif, atau pelaburan jangka panjang.
Kalau itu matlamat anda, ini perkara yang perlu anda tahu dari awal.
LPPSA hanya benarkan anda membeli satu atau dua hartanah sahaja sepanjang tempoh perkhidmatan.
Itu pun bukan mudah untuk ulang proses jual-beli berkali-kali.
Jadi kalau anda ada impian nak kumpul tiga, empat unit atau lebih sebagai portfolio pelaburan, LPPSA akan menghadkan langkah anda lebih awal daripada yang anda jangkakan.
Strategi yang lebih bijak ialah gunakan pinjaman bank komersial untuk rumah pertama dan kedua dahulu, baru gunakan LPPSA untuk rumah ketiga.
Sebabnya?
Untuk rumah pertama dan kedua, bank boleh bagi hingga 90% pembiayaan.
Tapi bila masuk rumah ketiga, bank hanya bagi 70% je.
Bermakna anda kena sediakan deposit 30% sendiri, dan itu jumlah yang besar.
Tapi LPPSA lain ceritanya.
LPPSA boleh bagi sehingga 100% pembiayaan untuk rumah ketiga. Tak perlu deposit besar.
Dan kadar faedah tetap 4% pun masih kompetitif untuk hartanah yang anda nak pegang jangka panjang.
Dengan cara ni, anda boleh kumpul lebih banyak aset dalam tempoh yang sama berbanding bergantung terus pada LPPSA sejak dari mula.
3. Beli Rumah Lewat? Bersiaplah Untuk Kos Takaful Yang Mahal
Ini satu perkara yang ramai terlepas pandang, terutama bagi penjawat awam yang baru serius nak beli rumah lepas umur 40 tahun.
Bukan salah anda pun. Masa muda dulu mungkin banyak komitmen lain, gaji pun belum setabil sekarang.
Tapi ada satu perkara yang perlu anda ambil kira, iaitu kos takaful MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful) akan naik mengikut umur anda.
Makin tua umur anda waktu mohon, makin mahal premium takaful yang perlu dibayar.
Dan kos ni kadang-kadang tidak dikira dalam ansuran bulanan yang diquote kepada anda, tapi ia tetap perlu dibayar.
Jadi walaupun ansuran bulanan nampak okay, jumlah sebenar yang keluar dari poket anda setiap bulan mungkin jauh lebih tinggi.
Pastikan anda kira kos MRTT sekali sebelum buat keputusan.
4. Tak Semua Rumah Boleh Dibeli Dengan LPPSA
Ni satu lagi had yang ramai tak tahu sampai dah terlanjur pilih rumah.
LPPSA hanya membenarkan pembiayaan untuk hartanah yang diiktiraf oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) atau agensi berkaitan.
Bermakna, tidak semua projek perumahan di pasaran layak untuk dibiayai oleh LPPSA.
Katakanlah anda dah jumpa rumah subsale yang sangat berpatutan, lokasi bagus, harga sesuai. Tapi hartanah tu tak diiktiraf oleh LPPSA. Anda tak boleh guna LPPSA untuk beli rumah tu. Titik.
Bagi penjawat awam yang tinggal di kawasan dengan pilihan hartanah yang terhad, had ini boleh jadi penghalang yang agak menyakitkan.
Lebih baik semak dulu status hartanah yang anda minati sebelum anda terlalu teruja dengan rumah tu.
5. Kadar Tetap 4% Boleh Jadi Kelemahan Dalam Keadaan Tertentu
Tunggu dulu, bukankah kadar tetap 4% tu satu kelebihan?
Ya, memang. Tapi biar saya jelaskan dari sudut yang lain.
Kadar tetap bermakna bayaran anda tidak akan berubah walaupun OPR naik. Ini bagus kerana anda boleh rancang kewangan dengan lebih stabil.
Tapi masalahnya, kadar tetap juga bermakna bayaran anda tidak akan turun walaupun OPR jatuh.
Kalau pada suatu masa nanti kadar faedah bank komersial jatuh jauh di bawah 4%, perkara yang memang pernah berlaku sebelum ni, anda yang guna LPPSA tidak akan mendapat manfaat penurunan tu.
Anda akan kekal membayar pada kadar yang sama, sementara rakan anda yang ambik pinjaman bank mungkin membayar lebih rendah.
Ini bukan bermakna LPPSA salah pilihan. Cuma anda perlu faham trade-off yang datang bersama kadar tetap ini.
6. LPPSA Tak Kira Hutang Luaran Anda Sepenuhnya, Dan Ini Boleh Jadi Perangkap
Yang ni paling subtle, tapi boleh jadi yang paling bahaya.
Berbeza dengan bank komersial yang akan semak keseluruhan komitmen anda dalam CCRIS termasuk hutang luar slip gaji, LPPSA mengira kelayakan berdasarkan potongan gaji sahaja.
Ini bermakna walaupun anda ada hutang peribadi, kad kredit, atau komitmen lain yang tidak dipotong terus dari gaji, anda masih mungkin layak untuk LPPSA.
Nampak macam bagus kan?
Tapi fikirkan balik.
Kalau anda ada RM2,000 keluar sebulan untuk hutang yang tak masuk dalam slip gaji, dan anda tetap lulus LPPSA berdasarkan pendapatan bersih sahaja, anda sebenarnya dah terlebih komitmen dalam kehidupan sebenar walaupun di atas kertas anda nampak okay.
Dan bila dah terlebih komitmen, risiko untuk tersungkur dari segi kewangan menjadi sangat tinggi.
Ini bukan situasi yang anda nak berada di dalamnya, terutama bila hutang tu melibatkan rumah yang anda duduki sendiri.
Jadi, Patut Ke Guna LPPSA?
Jawapannya bergantung kepada situasi kewangan anda yang sebenar.
LPPSA sesuai untuk anda yang merancang kekal dalam sektor awam sehingga bersara, tidak ada banyak hutang luaran, dan tidak ada rancangan untuk kumpul banyak unit hartanah.
Dalam situasi ni, LPPSA boleh jadi pilihan yang sangat baik.
Tapi kalau situasi anda berbeza, ada banyak komitmen luar slip gaji, ada rancangan nak melabur dalam hartanah, atau ada kemungkinan nak bertukar kerjaya, anda mungkin perlu nilai semula sama ada LPPSA betul-betul pilihan terbaik untuk anda.
Sebelum buat keputusan, tanya diri sendiri soalan-soalan ni:
- Adakah saya merancang kekal dalam perkhidmatan awam hingga bersara?
- Berapa banyak hutang luar slip gaji yang saya ada sekarang?
- Adakah saya ada rancangan untuk melabur dalam hartanah lebih dari satu unit?
- Berapakah umur saya sekarang, dan berapa besar impaknya terhadap kos MRTT?
Kalau anda tak pasti dengan jawapan kepada soalan-soalan ni, atau tak pasti macam mana nak kira kesannya terhadap kewangan anda, itulah masanya untuk dapatkan pandangan kedua daripada seseorang yang faham bidang ini.
Nak Tahu Mana Pilihan Terbaik Untuk Situasi Anda?
Setiap penjawat awam ada situasi kewangan yang berbeza.
Sebab-sebab keburukan menggunakan loan LPPSA tidak semestinya terpakai untuk semua orang.
Ada yang sesuai dengan LPPSA, ada yang lebih untung guna pinjaman bank, dan ada yang perlu gabungan kedua-duanya mengikut strategi yang betul.
Yang penting, jangan buat keputusan besar berdasarkan maklumat yang separuh sahaja.
Hubungi saya hari ini untuk semakan kelayakan percuma.
Saya akan bantu anda nilai situasi kewangan anda secara menyeluruh dan cadangkan pilihan yang paling sesuai, bukan sekadar apa yang nampak menarik di permukaan.